北京京诚集团有限责任公司

自有房产经营管理规定（试行）

第一章  总则

第一条 为加强和规范北京京诚集团有限责任公司及全资二级企业自有房产的出租管理，提高房产资源利用效率，依据东城区国资委《关于规范国有企业房产出租管理工作的意见》（东政国资发〔2015〕25号）和《东城区国资委<关于规范国有企业房产出租管理工作的意见>的实施细则》（东政国资发〔2024〕86号）（以下简称“《意见》”“《细则》”），结合企业实际，制定本规定。

第二条 本规定适用于集团及全资二级企业自有房产的出租管理。三级企业的房产出租管理工作，由全资二级企业负责监管，参照本规定执行。

第三条 自有房产包括自有自用房产和自管自用房产。

自有自用房产是指以集团或全资二级企业登记产权房产和已纳入或应纳入区国资委划转集团无产权证的自有自用房产，包括但不限于拆迁补偿还产房产（含未交付使用房产）、购买的私产房产及其他产权房产。

自管自用房产是指产权未登记在集团或全资二级企业名下，但由集团或全资二级企业承租（不含不可用于出租的附属用房），并实际管理、使用、出租的直管公房。

受产权方委托，由集团或全资二级企业管理、看护的房产参照本规定执行。

第二章 权利归属及职责

第四条 集团及全资二级企业自有房产，按以下方式管理：

（一）自有房产属于集团且由集团使用的，由集团管理、使用和经营。

（二）自有房产属于集团但由全资二级企业使用的，由集团授权委托全资二级企业管理、使用和经营。

（三）自有房产属于各全资二级企业的，由各全资二级企业管理、使用和经营。

第五条 集团及全资二级企业对自有房产依法行使经营和管理的权利并承担相应的义务，对经营管理的房产承担国有资产保值增值责任，建立健全房产出租管理制度，保证房产出租安全，提升经营业态，及时更新东城区国资数智化监管平台和集团可经营性房产运营管理系统（以下简称“管理系统”）。

第六条 集团作为区国资委所属一级企业，负责对本部及全资二级企业房产出租工作进行监督指导，主要职责是：

（一）按照区国资委的《意见》《细则》制定《自有房产经营管理规定》并报区国资委备案；指导督促全资二级企业健全房产出租管理制度，并对其制定的《房产出租管理办法》及房产出租重大事项等进行备案监督；

（二）由专门部门负责房产运营及管理工作，对本部及全资二级企业房产的使用和管理进行监督和检查，掌握房产动态数据，按照区国资委要求及时更新管理系统房产出租信息；

（三）逐步清理长租期、低租金、转租转借、历史占用的房产，提高房产出租效率，符合首都核心区规划定位，配合疏解非首都功能工作，实现国有资产保值增值；

（四）总经理办公会（总经理专题会）和董事会（董事长专题会）定期（每年不少于一次）听取和讨论房产出租经营管理情况，研究解决房产经营管理中的困难和问题，并提出指导意见。

第七条 集团房产管理部是自有房产经营管理的责任部室，具体指导和监督全资二级企业落实本规定的工作要求，主要职责是：

（一）规范承租人管理，监督检查全资二级企业对承租人营业执照、法人身份证复印件等可证明其依法合规经营的证照（复印件加盖公章）备案工作，逐步积累优质客户；

（二）定期检查房产出租管理工作，督促全资二级企业出租房产的经营业态、面积等符合租赁合同要求，重点检查转租转借情况；

（三）不断提高租金市场化水平，督查指导全资二级企业按时足额收取房产租金；

（四）督促指导全资二级企业建立出租房产安全生产管理机制，要求各全资二级企业加强对出租房产的安全生产检查，重点是餐饮、酒店、商超和地下空间；

（五）督促指导全资二级企业建立房屋出租管理档案，租赁合同、档案资料等原件定期交档案室存档，部门留存复印件；

（六）建立房产出租管理台账，督导全资二级企业及时更新管理系统房产出租信息；

（七）指导监督全资二级企业在房产出租管理工作中落实集团的工作要求。

第八条 集团策划投资部、财务部、审计部、安全保卫部、信息技术部、法律事务部为自有房产管理的相关责任部室，职责如下：

策划投资部。负责集团及全资二级企业房产租赁合同的管理监督工作。

财务部。依据自有房产租赁合同租金收缴的约定，监督集团本部房租收缴，对相关租赁合同备查；指导全资二级企业财务部门履行本企业租金收缴的监督、核对和统计。

审计部。负责集团及全资二级企业房产出租管理的审核工作。

安全保卫部。负责集团及全资二级企业《房产租赁安全协议书》的审核工作。

信息技术部。负责集团及全资二级企业可经营性房产数据库的管理与维护。

法律事务部。负责集团及全资二级企业自有房产租赁合同内容条款的审核。

第九条 全资二级企业为自有房产出租管理的执行单位，负责本企业自有房产的经营管理，主要职责是：

（一）按照本办法制定本企业《房产出租管理办法》并报集团备案；

（二）由专门机构或部门负责房产经营管理，对房产使用和管理进行检查监督，加强房产日常安全检查，承担安全管理责任；

（三）掌握本企业房产动态数据及详细状况，维护完善管理系统房产基础数据、合同数据、台账、各类报表等信息。

（四）严格执行自有房产租赁人选择、租金价格制定、出租前公示、集体决策、合同签订与管理、档案归档等有关规定，监督合同履约、租金收缴、欠租催缴、纠纷调处等情况；

（五）逐步清理长租期、低租金、转租转借、历史占用的房产，提高房产利用效率，降低空置率，房产业态符合首都功能核心区的规划，开展疏解非首都功能工作，实现国有资产保值增值；

（六）支委会、经理办公会定期（每年不少于一次）听取和讨论自有房产经营管理情况，研究解决房产经营管理中的困难和问题，并提出指导意见。

第十条 投资运营公司的主要职责是：

（一）负责统筹管理系统，发挥投资运营平台作用，对集团自有房产运营情况开展梳理、分析、筛查、统计、监管，并协助全资二级企业与优质商户对接，促进集团自有房产整体运营水平提升。

（二）负责维护管理系统，管理集团本部自有房产的相关信息录入。加强授权自有房产日常使用安全管理和检查，严格执行自有房产租赁人的选择、租金价格制定、出租前公示、集体决策、合同签订、档案归档等程序。

第三章   决策审批

第十一条 全资二级企业自有房产的出租管理须纳入企业“三重一大”事项，履行集体决策程序。

第十二条 全资二级企业自有房产出租的决策权限

（一）所有自有房产的出租、出借事项须经本企业经理办公会集体研究决定。

（二）满足下列条件之一的，需报本企业支委会前置研究审议

1.出租房产期限超过5年（含）的；

2.出租房产面积超过200平方米（含）以上的；

3.出租地下室面积超过300平方米（含）以上的；

4.房产出借事项。

第十三条 全资二级企业自有房产出租事项满足下列条件之一的，需报集团总经理办公会研究决定。

1.出租房产期限超过5年（不含）的；

2.出租地上房产面积超过400平方米（含）以上的；

3.出租地下室房产面积超过600平方米（含）以上的；

4.100平方米（含）以上房产出借事项。

第十四条 全资二级企业自有房产出租事项满足下列条件之一的，需报集团党委会前置研究审议。

1.出租房产期限超过5年（不含）且出租面积500平方米（含）以上的；

2.出租房产面积超过1000平方米（含）以上的；

3.200平方米（含）以上房产出借事项。

第十五条 集团本部自有房产出租的决策权限

（一）满足下列条件之一的，需报集团总经理办公会研究决定。

1.出租房产期限超过5年（不含）的；

2.出租房产面积超过400平方米（含）以上的；

3.100平方米（含）以上房产出借事项。

（二）满足下列条件之一的，需报集团党委会前置研究审议。

1.出租房产期限超过5年（不含）且出租面积超过500平方米（含）以上的；

2.出租房产面积超过1000平方米（含）以上的；

3.200平方米（含）以上房产出借事项。

第十六条 对于单处房屋面积在1000平方米（含）以上的租赁行为，应在合同签订后十个工作日内将合同文本、决策文件等材料进行扫描，由各全资二级企业在东城区国资数智化监管平台中履行审核报备程序。

第十七条 集团及全资二级企业房产管理部门及财务部门每年应定期对自有房产进行盘点，盘点更新后，由董事审核签字。各企业应及时更新管理系统相关数据，实施数据动态管理，确保自有房产全部纳入数据系统管理。

第十八条 全资二级企业应制定本企业房产出租管理办法，履行本企业集体决策程序后报集团主责部室备案，房产出租管理办法应明确房产出租管理的责任部门、管理权限、决策程序和工作流程等。

第十九条 全资二级企业自有房产出租事项，如需上报集团总经理办公会、集团党委会审议的，应于房产租赁起始日期开始的前二个月将审议材料报送至集团相关部室审核，原则上上报审议日期不得滞后于租赁合同起始日期。

第二十条 全资二级企业由于自身经营需要，对所开发或持有的政策性房产进行暂时出租使用的，应履行相关手续后，按照企业房产出租程序进行决策审批。

• 承租人管理

第二十一条 承租人的选择遵循公开、公平的原则，应充分调查承租人的财务状况、经营状况和信用情况等，选择资信可靠、具备履约能力的租赁人，租赁人原则上应该“在地经营、在地纳税”。

第二十二条 承租人从事的行业应符合《东城区产业指导目录》和疏解非首都功能的要求，逐步清理属于疏解范围内的承租人，实现对现有低端经营业态升级调整和产业结构优化。

第二十三条 全资二级企业出租房产应优先服务于东城区产业发展，满足东城区人才、养老以及便民服务等设施需求。除特殊需要外，原则上不得无偿出借。确需出借的，按照权限履行集体决策，并签署相关协议。

第五章 租赁合同管理

第二十四条 自有房产出租，必须签订书面租赁合同。租赁合同或协议应按照集团统一模板规范化签订，可根据与承租人协商后的租赁内容，在不违反双方主体责任与应尽义务、违约责任的前提下适当调整租赁合同条款。

第二十五条 房产租赁合同应当明确承租人发生（包括但不限于）以下违约行为时承担的责任：未按照约定的期限支付租金的；未经出租企业同意擅自改变房产用途的；未经出租企业同意将房产转租给第三人的；利用租赁房产进行违法活动的。

第二十六条 签订租赁合同必须加盖双方公章或合同章，由合同双方的法定代表人（或被委托人）签字，注明合同签订时间。

第二十七条 约定期限届满，租赁合同终止。企业应在租赁合同到期前一年，根据房产的经营计划（重点是经营业态提升和服务首都核心区功能），研究确定房产续租或招租事宜。

第二十八条 承租人如续租，需在合同到期前六个月提出书面申请。如原有经营业态不需调整，在原承租人不欠租、经营规范、安全生产无事故、接诉即办投诉少的基础上，应当重新洽谈合作条件，在期满前六个月进行协商和公开公平招租，按照审批权限履行集体决策，重新签订租赁合同，不得以补充协议的方式进行续签。

若原承租人存在欠租、经营管理不规范、安全生产有事故、接诉即办投诉多等情况之一的，原则上纳入集团承租人“黑名单”，不得续租。

第二十九条 租赁期内，凡是涉及租赁合同的租金、租期、面积等关键要素变动及提前退租、诉讼等情况，均须按决策权限报相关会议集体决策。

第三十条 全资二级企业应规范房产出租合同审批程序，签订租赁合同前，必须履行本企业合同审批程序，由法务、财务、安全等部门对合同的经济性、合法性、严密性、安全性、可行性进行审核并在《合同审理意见表》上出具意见。

第三十一条   集团及全资二级企业在提交总经理办公会/经理办公会一周前需履行房产出租公示程序，公示期为五个工作日，相关的公示文件存档备案。

第六章  租金管理

第三十二条 房产出租可以通过市场调研、聘请第三方评估机构、参照区域指导单价等途径，合理确定出租底价，并参照上述价格合理确定租金水平。

第三十三条 采取市场调研方式的，应对同地段、同类型三处以上房产进行市场询价，并留存询价相关材料。需上总经理办公会审议的房屋出租事项，原则上要委托第三方评估机构出具正式评估报告。

承租人为区属行政事业单位或区国资系统全资、实控企业的，由双方协商确定租金标准，可以不委托第三方评估机构评估。

第三十四条  房产出租也可通过公开招租（包括北交所等公开交易机构）、竞争性谈判等方式确定房产出租价格，依据市场行情、供需关系等因素合理调整租金水平，并与承租人在租赁合同中约定租金调整机制，提高房产出租效益。逐步解决因历史原因形成的低租金、长租期、无偿使用（占用）房产、可经营性房产空置等情况。

第三十五条 承租人为区属行政事业单位或区国资系统全资、实控企业的，可以通过谈判方式协商确定租金标准。按有关行政事业单位要求出租给指定第三方用于进行养老、托育等公益性设施的，租金可参照市场租金水平适当予以降低。其他特殊情况，按照区政府有关要求执行。

第三十六条 房产出租坚持“先付租金后使用”的原则，确保承租人租金按照租赁合同的约定足额交纳，不得拖欠。

签订租赁合同时，承租人（原则上区属行政事业等单位除外）须交纳保证金，以保证承租人遵守并执行租赁合同项下承租人应遵守的规定和履行的义务。原则上保证金按以下方式进行收缴，住宅类承租人为个人的，需缴纳首年的一个月租金作为保证金；承租人为企业的，需缴纳首年的三个月租金作为保证金。非住宅类租赁合同需缴纳首年的三个月租金作为保证金。非住宅类租赁合同如承租人一次性缴清全部租金或按年付租，可以交纳首年的两个月租金作为保证金。租赁合同到期后续租并重新签订租赁合同的，按新签租赁合同核定和收取保证金。

第三十七条 集团及全资二级企业应根据台账进行租金分析，对于欠租的，要及时通过书面催缴函、律师函等方式催缴。催缴无果的，要及时提起诉讼。原则上如付款逾期超过一周，需要出具书面催缴函进行催缴；如付款逾期超过两周，需要出具书面律师函进行催缴；如付款逾期超过一个月，需要通过诉讼程序追缴欠款。

第三十八条 出租企业应当加强租金收入管理，按时足额收取房屋租金，出租收益全部作为经营收入列入企业损益，按规定缴纳相关税费；设立租金收缴台账，由专人记账管理；收取房租可通过转账和支票两种方式，当天入账，严禁“坐支”、隐瞒、截留租金等行为。

第七章 租期管理

第三十九条 房产出租应综合考虑经营业务、房产区位、实际用途及租赁人投入等因素，分类限定各类房产的出租期限，一般为一至三年，原则上不超过五年。

第四十条 承租人因经营酒店、医院等业态前期投入较大，租期确需超过5年的，各全资二级企业应严格审核把关，对承租人提出的原因及租期的合理性、可行性进行科学研判，在履行集体决策程序时应进行充分讨论研究。

第四十一条 因特殊情况租期超过10年（含）以上的房产出租事项，由国资委履行审核程序后报区委区政府批准。

第四十二条 对于历史形成的合同租期10年（含）以上的存量出租房产，各全资二级企业要积极采取措施，逐步分类清理，并按上述规定重新履行审批程序。

第八章 日常安全管理

第四十三条 出租房产的安全责任应由产权单位（含具有实际控制权的房产管理单位）负责，产权单位委托管理单位管理的，应将安全管理相关内容纳入委托管理协议，明确安全生产管理责任。全资二级企业应当明确部门和人员专门负责出租房产的日常管理，建立房产及其设备定期检查机制，对所属房产的使用和管理进行定期自检，承担安全管理第一责任，将安全管理和房产管理同部署、同要求、同检查，保证出租房产及附属设备设施符合建筑、消防、治安等方面的安全要求。

第四十四条 各企业应加强对空置房产的管理，密切关注空置房产的安全管理和合理利用；增强和树立可经营性房产的空置就是资产流失的理念，建立房产管理、运营、维护等机制，强化内部管理，规范权力运行，增强责任意识，逐步提高空置房产利用率，确保国有资产保值增值。建立房产管理、运营、维护等岗位定期轮岗机制，强化内部管理，规范权力运行，堵塞管理漏洞。

第四十五条 自有房产出租，签订租赁合同的同时，必须同时签订《房屋安全生产经营和治安消防责任书》，明确双方安全生产及消防的管理责任。各企业要重点督促承租人履行安全生产主体责任，建立健全各项管理制度和应急处置预案，禁止出租不符合消防安全标准和要求的房屋，指导和督促承租人按约定承担出租房屋的安全使用责任。

第四十六条 出租企业发现承租人利用租赁房屋从事非法生产、加工、储存等违法行为的，应当予以制止，并及时报告有关执法部门。对于承租人因装修改建、未按照合同约定使用房屋等原因造成房屋及其设施设备损坏的，应当及时要求承租人承担修复或者赔偿责任。

第四十七条 出租企业应加强涉及地下空间、流动人口的出租行为管理，及时发现存在的各种安全隐患。根据所处地域和经营业态的不同，做好对重点房屋、重点商户的安全检查工作，加强房屋消防、防汛及相关设备设施的安全管理。协助公安和安全监督部门落实安全防范、监督管理措施。

• 档案管理

第四十八条 集团及全资二级企业自有房产的产权证（不动产登记证）、土地使用权证、建筑规划许可证等权证的正本、房产购买（租赁）合同、拆迁补偿相关协议原件统一由集团综合档案室立卷归档。上述权证资料正本的复印件由集团和全资二级企业相关部室统一管理。没有以上文件的自有房产，企业应当梳理房产的历史资料档案，出具说明并在本企业备案，实施一房产一档案管理。

第四十九条 集团及全资二级企业应建立健全房产管理台账，注重运用信息化手段强化本企业所有房产资源的动态化信息管理，确保账实相符。企业自有房产遇有腾退、处置、置换、划转等发生变动的，应及时报房产管理部备案，并相应调整管理系统，以保证档案资料的完整准确。

第十章 监督管理

第五十条 集团及全资二级企业要严格执行本规定，实时维护和更新管理系统、东城区国资监管数智化平台基础数据，按要求如实填报录入本企业自有房产情况，不得瞒报、漏报，确保所有自有房产入账管理。

第五十一条 集团相关部室按照监管职能对全资二级企业出租房产情况进行监督检查，并将出租房产管理规范化情况纳入企业负责人经营业绩考核。

第五十二条 集团及全资二级企业应逐步建立健全科学合理的出租房产监督管理机制，将具体责任细化落实到相关部门和岗位，依法维护出租房产的安全、完整。

第五十三条 房产管理人员应当认真履行房产出租的管理职责，违反本规定的，可责令其改正；导致国有资产损失的，依法追究相关人员的责任，视情节追究主要领导、分管领导及相关责任人的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十一章 附则

第五十四条  本规定自2025年1月20日起施行，由集团房产管理部负责解释。原《自有房产经营管理规定（试行）》（京诚集团发〔2023〕27 号）同时废止。